设为首页 | 加入收藏 | 联系我们
赢嘉讲坛
联系我们
13801115347
赢嘉讲坛您的位置:首页 > 赢嘉讲坛 > 正文
购房认筹金合法吗? 作者:佚名    文章来源:本站原创    更新时间:2015-03-24
  购房认筹金合法吗?(一)
      现在,时下最流行的售楼办法,就是在开盘前,开发商向有意向买房子的人发售一种VIP“会员卡”,或者让准备买房的人交纳“认筹金”,支付5千到1万元的认筹金就可以对楼盘有一定的优先购买权。等到开盘的时候持有“会员卡”的或者交纳认筹金的人可以优先购买房屋。有的甚至规定交纳认筹金的人如果最终选定了房屋,还可以享受一定幅度的价格优惠。一期没有看准也可以用于二期购买,如果买房者不准备买房子的话,随时可以要求将认筹金无息返还。这种销售方法看似公正,都是双方自愿的行为,购房者随时可以要求退回认筹金,但是,所有的开发商都不会告诉你开盘价到底是多少,也不会作出开盘价不会高于多少的承诺。开发商这样做的目的就是,通过让买房人交纳认筹金,开发商可以掌握多少人准备买这些房子,准备以什么价格购买,那些房子是抢手货,等等,然后再制订所谓的“一房一价”的销售价格,或者将差房子先卖,好房子后卖,以实现销售利益的最大化。这样做最大问题就是:在开始订立合同直到摇号确定楼号的过程中,卖方掌握了大量的信息,而如果买房人想知道其他人认筹的具体情况,比如某种房型多少人认筹,愿意以什么价位认筹等,开发商是不会告诉他的,这些情况被开发商刻意隐瞒。我国的《合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同的过程中,有下列情形之一的,给对方造成损失的,应该承担赔偿责任:(一)、假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况…”,采取收取认筹金的方式来对市场摸底,却不让购房者知道市场底细的情况,就是属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”。换句话说,做股票的人都知道,上海证券交易所股票的前几个尚未成交的买盘挂价和卖盘挂价都是公开的,有买一买二买三,卖一卖二卖三,公开的目的就是为了让交易双方充分了解市场的行情,防止价格被操纵,防止股票的“捂盘”或“砸盘”。再比如,现在政府要求开发商对房屋实行销售备案公示,这是为什么呢?作为开发商,有自己处分自己房屋的自由,为什么要把房屋多少卖掉多少没有卖掉公之于众呢?这一规定是房产部门的行政法规,但是最终源于《合同法》第四十二条,其目的就是为了交易双方的信息对称,从而保证交易的公平。因此,现在买卖楼盘之前的认购情况也应该如此,作为购买者,在购买前,以及在购买、参与摇号过程中,具体情况到底是什么,到底有多少人在要求买这个楼盘,要求以什么价格买这个楼盘,其他楼盘销售的具体情况。开发商也应该对此进行披露,而不是“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”。
      因此,应该认为,开发商采取认筹金方式销售楼盘,却不向购房大众公布真实详细的认筹情况的话,属于违背诚信的行为,应该按照《合同法》四十二条的规定,承担赔偿责任。
 
      购房认筹金合法吗?(二)
      开发商在还没有卖房子之前,就向不特定的社会公众收取买房“认筹金”,或者出售“会员卡”,告知可以具有一定的优先购买权,而且,一期没有看到合适的房子二期还可以用。如果购房者要求退的话可以随时退还现金。这一做法看似公平,但是这里存在一个问题,如果开发商这样的行为可以被允许的话,是否所有商家们都可以发行能随时兑换现金的“会员卡”?超市是不是也可以发行“专用存折”或曰“提货单”?所有饭店都向社会公众发行一种 “1元作为1.2元用的就餐会员卡”?医院是否可以以价格优惠为条件,发行有现金价值的“会员卡”?学校是否也可以发行“准学费卡”?反正老百姓要吃饭、就医、上学,表面上看,似乎是双方自愿,消费者得到实惠,商家得到资金,但是这实际上是商家在非法融资,或者说叫“变相发行货币”。早在1995年通过的《中华人民共和国中国人民银行法》中就有规定:“任何单位和个人不得印制、发售代币票券,以代替人民币在市场上流通。”“印制、发售代币票券,以代替人民币在市场上流通的,中国人民银行应当责令停止违法行为,并处二十万元以下罚款。”其后国务院纠风办、中国人民银行又于98年、2000年、2001年等时间三令五申任何单位都不得发行购物卡,人们错误认为这一规定主要是为了防止利用购物卡送礼,搞不正之风,实际上这种发行会员卡的行为的真正危害性在于它是一种变相发行货币的行为,我们举例说明,假使合肥的某个开发商对某个楼号收取打算购房者1万元的“认筹金”的话,一个新楼盘往往一次就可以募集二、三百万元的资金,如果全社会各行各业每个商家都允许发行这种现金“会员卡”,全合肥老百姓把自己的2007年可支配收入的四分之一(大约2500元)用于购买这些会员卡的话,按照合肥市470多万的常住人口计算,等于合肥市商家在本地至少又发行了100多亿的人民币,这必将造成通货膨胀,造成人民币购买力的降低。因此,发行代金票证的危害性在于采取了一种最隐蔽的方式稀释了全体人民的财富还不为人所知,而不是在于造成不正之风。
      因此,开发商的这种采取认筹金方式促销的行为明显违反法律规定,扰乱金融秩序。应该予以制止并按照相关规定进行处罚。
律师咨询