本文灵感源于一位战友的咨询，公公房产为军产房，婆婆已过世，公婆育有一儿一女，现公公预身后日将房产留给孙子，问：军产房孙子能继承吗？如何办理？遗嘱、买卖、赠与哪个经济？由此想到不同产权的差异究竟多少？随意调查了几个朋友都似懂非懂。故，方有此文。

     新中国以来,我国房产由建国初期的公私合营后的公有制为主体 到80年代逐步改革开放,房产由公房为主,少量私产,到现在商品房为主体,其它形式过渡或并存.大体历经12种房产形态。

     具体包括公房、私房、央产房、军产房、房改房、集资房、商品房、经适房、回迁房、限价房、共有产权房、廉租房。

     12种房产，究竟有何不同？在产权性质、产权归属、交易、贷款、抵押、继承等诸多方面差别是什么？这些与百姓生活密切相关，又繁琐复杂，觉得有必要整理归纳一下，方便大家生活所需。

一、种类

1.公房

国家、国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。

住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。居民租用的公有住房，两大类：一是可售公房（直管公房+自管公房），二是不可售公房（行政事业公房）。

公房均为使用权房，居住者无产权。

1）直管公房；政府房地产管理部门直接管理出租、修缮。

2）自管公房；指全民所有制和集体所有制单位所有、并自行管理的住房。

3）行政事业单位公房；该单位的房产，分配或租给单位员工居住使用。

2.私房

1）个人、家庭购买、建造的住宅。

2）农民的住宅多为自建私有住宅。

3）公房公开出售后转为私有房产。

提示：我国私房仅指地上物。

3.央产房

又称中央在京单位已购公房，指职工按房改成本价或标准价购买的，中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房。

中央在京单位包括：中央各部门、全国人大、全国政协、两高、国务院各部委及下属单位。

4.军产房

尚无规范定义。

一般指由部队提供用地,开发商出资建造，军队享有产权的房屋。

产权归属：军委、总后勤部。

产权性质：军产。

5.房改房

又称已购公房，指城镇职工根据国家和县以上地方政府城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的公房。

成本价购买的，所有权归职工个人。标准价购买的，职工部分产权。5年后，职工个人有条件完全产权。

6.集资房

是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。

职工个人可按房价全额出资或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住房的权属，按出资比例确定，个人按房价全额出资的，全部产权；个人部分出资的，部分产权。

提示 有约定、政策的约定政策优先。

7.商品房

政府有关部门批准，房地产公司开发建设，建成后用于市场出售、出租的房屋。

包括住宅、商业用房及其他建筑物。

8.经济适用房

指依据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，相关费用减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定销售价格。

提示：现已停止再建。

9.回迁房

指房地产开发商征收土地时，补偿给原住户（回迁户）的房屋。

回迁房源于拆迁，是中国特有的拆迁政策的产物。

拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款选择购买原地块或其他地块商品房。

回迁户所购商品房与普通消费者所购商品房没有区别，待遇相同。

10.限价房

又称“两限房”。是一种限价格+限面积的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是限制高房价的一种临时性举措，不是经济适用房。

限价房按照“以房价定地价”的思路，采取政府组织监管+市场化运作的模式。

与一般商品房不同，限价房在土地挂牌出让时，就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，确定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行控制。

11.共有产权房

地方政府减让部分土地出让收益额度，低价配售给符合条件的保障家庭所建的房屋。

保障家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额及未来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

按照双方的出资比例享有产权份额，个人与政府共有产权。

提示：个人可向政府“赎回”产权。

12.廉租房

政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活标准+住房困难的家庭，提供社会保障性质的住房。

廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

2014年起，改称为公共租赁住房。

现为保障住房的主要方式。

二、区别

1.产权归属

1）公有     公房

                 军产

2）私有     私房

                 央产房 

                 军产房改房（全产权后）

                 房改房（满5年）

                 经适房（满5年）

                 限价房（满5年）

3）共有     集资房

                 共有产权房

4）无产权  廉租房

5）回迁房依原房性质

2.土地取得方式

1）划拨     公房

                 军产房（含军产房改房）

                 房改房

                 集资房

                 廉租房

2）出让     商品房 

                 回迁房 

                 限价房

                 共有产权房

3）集体地  私房（宅基地农房）

3交易时是否需要补缴土地出让金

1）不补     商品房 

                 共有产权房

2）补缴     公房

                 私房（宅基地农房）

                 央产房

                 军产房

                 房改房

                 集资房（限划拨地）

                 经适房

3）回迁房依原房性质。

提示：限价房满5年出售，需补缴土地收益价款。

          廉租房仅有使用权，无权交易。

4.抵押贷款 

1）无权     公房

                 军产房

                 经适房（不足5年） 

                 共有产权房（共有期间）

                 廉租房

2）有权     私房               

                 央产房

                 军队房改房

                 房改房

                 集资房（单位同意）

                 商品房                  

                 经适房（满5年）

                 限价房（各银行不同）

                 共有产权房（全产权的）

3）回迁房依据原房性质。

5.公开交易

1）无权      公房（房改出售前）

                  央产房(部分不可）

                  军产房(含军队房改房）

                  房改房                 

                  集资房（部分产权）

                  经适房（不足5年）

                  限价房（不足5年）

                  共有产权房（不足5年）

                  廉租房

2）有权      私房（农民房限本集体）

                  央产房（部分可以）

                  集资房（个人全产权）

                  商品房                 

                  经适房（满5年）

                  限价房（满5年）

                  共有产权房（满5年）

3）回迁房依据原房性质

提示：

1）共有产权房，政府享有优先购买权。

2）自保障性住房房屋所有权证登记之日起5年后，经适房取得完全产权前，不可出售。

3）限价房满5年后，等同商品房。即可出租、出售、抵押和继承，但出售后，不得再提出住房保障申请。

4）集资房个人部分产权+单位同意=可出售个人份额

6.继承

1）无权     公房（可承租）

                 军产房（可承租）

                 集资房（可承租）

                 廉租房（可承租）

2）有权     私房（宅基地农房可承继使用权）

                 央产房（全产权）

                 军队房改房（全产权）

                 房改房（满5年）

                 集资房（按产权份额）

                 商品房

                 经适房（不受5年限制）

                 限价房（公证或裁决书）                            

                 共有产权房（继承份额）

3） 回迁房依据原房性质。

7.土地使用年限

1）住宅为70年。

2）居住用地70年。

3）工业用地50年。

4）教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年。

5）商业、旅游、娱乐用地40年。

6）仓储用地50年。

7）综合或者其他用地50年。

提示  各类房型土地使用年限依据土地使用权证的记载。

三、交易侧重

1.购买公房

1）是否为已购公房

2）是否为禁止交易情形，见下；

①以低于房改政策价购买，尚未补足房价款的。
②被列入拆迁公告的。
③共有产权，其他共有人不同意出售的。
④所有权有纠纷的。
⑤抵押+未经抵押权人书面同意的。
⑥出售后会造成住房困难的。
⑦擅自改变房屋使用性质的。
⑧被查封或者限制权属转移的。

2.购买私房

1)查明房屋所有权、土地所有权状态。

2)弄清原房主是否属于安置对象（有无拆迁协议）。

3)非同一集体成员不要购买宅基地农房，发生纠纷不受法律保护。

3.购买央产房

1）查验交易房产是否已办理上市交易审批备案手续。

2）是否已补足超出面积款项。

3）是否为完全产权。

4.购买军产房

1）核实土地使用权证书，使用权人的军队记载应与国有土地使用权证书中的记载一致。

2）要求出具军队统一发票。

3）到规划局、房产局等行政部门核实共所建房屋手续是否具合法。

5.购买房改房

1）确认产权的房主是否与卖房人是同一人。

2）确认原单位放弃优先购买权+同意出售。

3）确认已经按成本价补足分摊费用。

6.购买集资房

1）查看是否为100%产权。

2）产权证与出卖人是否一致。

3）部分产权的集资房是否有单位同意出售并盖公章。

提示:未取得房产证前,不应付清全部房款。

7.购买商品房

1）审查房地产开发企业的开发资质
2）审查房地产开发企业的经营范围
3）审查五证：

国有土地证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

开工许可证

商品房预售许可证
4)审查所要购买的房屋是否已作抵押。

8.购买经适房

1）已满5年的，任何购买人群都能购买。不需要再缴纳土地出让金。 

2）尚未满5年的，须满足经济适用房的购买条件；并办理经济适用住房购买资格审核手续。若超过核定最高购房总价标准以外部分，需补交地价款，所购房屋仍按经济适用住房产权管理。 

9.购买回迁房

1）一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记，就为“一房数卖”留下漏洞，一定要注意。
2)尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。
3）必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间。

10.购买限价房

1）交纳收益金

购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的，交纳35%土地收益金。

2）房屋权属证书上注记“限价商品住房”字样。

3）五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。

11.购买共有产权房

1）不满5年的购房人可按市场价格转让房屋产权份额。买房必须满足购买共有产权房的条件。

2）代持机构是否放弃优先购买权。
3）满5年，原业主已按市场价格购买政府份额后获得完全产权的，再出售同商品房。

12.廉租房

仅有使用权，无权交易。

四、依据

1.建设部、总后勤部《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定

2.《经济适用住房管理办法》及

3.《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定

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